Investeren

DOSSIER: Welk woonkrediet kiezen?

Terug naar al het laatste nieuws

DOSSIER: Welk woonkrediet kiezen?

Op vlak van woonkredieten zijn Belgen altijd al … erg trouw geweest aan één product: de traditionele woonlening met een vaste rente op 20 jaar. En dat is er enkel maar ‘erger’ op geworden sinds de rentevoeten zo belachelijk laag liggen. Er bestaat nochtans een hele reeks formules om te investeren in vastgoed, afhankelijk van of je er zelf wilt wonen, een tweede verblijf koopt of je gewoon wilt investeren in baksteen. Hieronder een klein overzicht van het aanbod voor kandidaat-leners.

KLASSIEKE VASTE RENTEVOETEN

Met een vaste rente, zoals de naam het aangeeft, ligt de rentevoet vast tot de vervaldatum van de lening. Het is de meest eenvoudige en veilige formule, die voor een lange, vaste termijn zekerheid biedt over het maandelijks af te lossen bedrag (kapitaal en interest). Het is het prototype van een ‘goede huisvader’ formule, zonder risico’s of verrassingen. Het beschermt de lener tegen stijgende rentevoeten, zonder hem te verhinderen een oplossing te vinden, zoals een herziening of herfinanciering van het contract, indien de rentevoeten aanzienlijk zouden dalen. In tijden van historisch lage rentevoeten geniet de formule met vaste rentevoet de voorkeur van negen op de tien leners. Bovendien is het in België mogelijk, het is zelfs de gewoonte, om de rente op heel lange termijn vast te leggen. Elders in Europa, en zeker in de zuidelijkere landen, worden vaste rentevoeten overwogen voor korte termijnen (3 jaar, 5 jaar), terwijl we hier kunnen kiezen voor een vaste rente op 10 jaar, 15 jaar, 20 jaar en 25 jaar. En dat met heel gunstige rentevoeten. Dat wil niet zeggen dat het interessant is om die termijn overdreven lang te laten lopen, want hoe langer de looptijd van een krediet, hoe lager de maandelijkse aflossing, maar hoe hoger de interest. Bovendien bereikt statistisch gezien bijna 50% van de leners het einde van hun termijn niet, omwille van een scheiding, de verhuis naar een andere stad of het buitenland, de aankoop van iets groter of kleiner, de overname van het ouderlijke huis, enz.

VASTE RENTEVOETEN A LA CARTE

Vaste rentevoeten bestaan niet enkel in ronde getallen. Indien gewenst, kan iemand evengoed kiezen voor een vaste rentevoet op 18 jaar of 19 jaar. Dat kan bijvoorbeeld omdat de vervaldatum dan overeenkomt met een datum op persoonlijk vlak (pensioenleeftijd, eerste kind dat start met duurdere universitaire studies …). De kredietinstelling moet natuurlijk wel akkoord gaan.

TRADITIONELE VARIABELE RENTEVOETEN

Het principe van variabele rentevoeten is eenvoudig: de lener start met een vaste rentevoet maar op een kortere termijn (1, 3, 5 of 10 jaar, bijvoorbeeld) en gaat akkoord dat op de vervaldatum van die termijn, zijn rentevoet wordt herzien op basis van de indexen gepubliceerd in het Staatsblad (gekoppeld aan schatkistcertificaten en verschillende OLO’s). Als die lager zijn, dan wordt de rentevoet naar beneden herzien, als ze hoger liggen, dan wordt de rentevoet … verhoogd.

Als de lener een risico neemt, voorziet de wetgever dat dat risico wordt beperkt, maar ook gedeeld met de kredietinstelling. Dat gebeurt via verschillende barrières die vermijden dat de rentevoeten overdreven stijgen indien de marktrentevoeten doorslaan, maar toch te genieten van een daling indien ze zouden achteruitgaan. Zo moeten kredietinstellingen drempels instellen waarboven of waaronder de rentevoet niet zal stijgen of dalen, hoe de hypotheekmarkt ook evolueert. Die drempels heten ‘cap’ in geval van stijging en ‘floor’ in geval van daling. Zo zal een rentevoet met een vijfjaarlijkse renteherziening die start op 3,10% (een volledig theoretisch voorbeeld gezien de huidige lage rente) met een cap +2 en een floor -2, nooit boven de 5,10% stijgen of onder de 1,10% dalen. Bovendien mag een variabele rentevoet wettelijk gezien nooit meer dan verdubbelen. Indien de aanvankelijke rente 1,20% bedraagt, dan zal de slechtste rentevoet die de lener kan bekomen gedurende de volledige leningstermijn 2,40% zijn. Dat betekent niet dat de lener de aflossingstabellen voorgesteld door de kredietinstelling niet meer aandachtig moet bekijken om zeker te zijn dat, desondanks de maximale stijging van de rentevoet, de aflossing nog steeds houdbaar is ten opzichte van zijn inkomsten.

Het voordeel van de variabele rentevoet is dat de lener beter kan inspelen op zijn huidige (familiale of professionele) situatie en de vastgoedmarkt. Het vormt ook een goede oplossing in heel specifieke situaties, zoals de aankoop van een goed voor vijf jaar, waarbij de aflossing over een langere termijn wordt gespreid.

Variabele rentevoeten zijn immers, tenzij in uitzonderlijke gevallen, voordeliger dan vaste rentevoeten. Kiezen voor een variabele rente is dus een goede tactiek om in het begin van de lening te genieten van een lage rentevoet. In het verleden was het verschil tussen een jaarlijkse variabele rentevoet en een vaste op 20 jaar wel eens 1%. Maar soms is het kleine verschil het risico niet waard, en dat is momenteel het geval.

Men spreekt trouwens van variabele rentevoeten bij looptijden van 5 jaar of minder. Voor termijnen boven de 5 jaar, en zeker vanaf 10 jaar, spreken we van semi-variabele of semi-vaste rentevoeten.

VARIABELE RENTEVOETEN OP MAAT

De variabele formules bestaan voornamelijk uit jaarlijkse (1-1-1), driejaarlijkse (3-3-3), vijfjaarlijkse (5-5-5) of tienjaarlijkse (10-5-5) herzieningen, maar er zijn ook andere opties mogelijk: 13-7, of 7-5-5, enz. Dat was het geval toen de rentevoeten hoog lagen. Toen kon die flexibiliteit voordelig zijn voor iedereen, zowel voor het jonge gezin (lagere aflossing in het begin, later verhoogd), als voor de alleenstaande vijftiger (een hogere aflossing de eerste jaren, om dan later wat gas terug te nemen).

Daarbij hoort dat, ongeacht voor welke formule de lener kiest, klassiek of op maat, hij op iedere vervaldag mag vragen om de formule te wijzigen. In het geval van een variabele rentevoet met vijfjaarlijkse herziening, kan de lener bijvoorbeeld 10 of 15 jaar vaste rentevoet bijnemen indien de rentevoeten laag liggen, of, indien de rentevoeten hoog liggen, eerder afwachten door te kiezen voor jaarlijkse herzieningen (5-1-1 …).

ACCORDEONFORMULE

Met deze formule worden bij een variabele rente de eventuele stijgingen en dalingen van de rentevoeten niet doorberekend op de mensualiteiten, die constant blijven, maar op de totale leningstermijn, die kan verlengen of verkorten. Op die manier blijft de maandelijkse aflossing houdbaar voor de lener. Er geldt wel een maximale verlenging van meestal 5 jaar, of 20% van de aanvankelijke termijn.

De accordeonformule wordt vooral gekozen bij een jaarlijkse herziening, want die heeft (normaalgezien) de laagste rentevoet van de markt. De lener is met deze formule zeker dat hij kan genieten van de laagste maandelijkse aflossing, en die kan behouden, aangezien de stijgingen of dalingen van de rentevoeten enkel gevolgen hebben op de looptijd van de lening, zonder budgetschok.

Deze formule is bovendien veel interessanter dan een vaste rentevoet op 25 of 30 jaar, waar de lener voornamelijk de interesten betaalt.

VASTE KAPITAALAFLOSSING

Vaste of variabele rente, de overgrote meerderheid van leningen gebeurt op basis van constante mensualiteiten. Dat wil zeggen dat de lener iedere vervaldag hetzelfde bedrag afbetaalt. Daarbinnen zullen de 2 componenten, de interest enerzijds en de kapitaalaflossing anderzijds, wel evolueren. Zo zullen banken om zeker te zijn dat ze kun interesten krijgen, zichzelf eerst bedienen, en stijgt het af te lossen kapitaal pas later. Maar de lener mag altijd voorstellen om de kapitaalaflossing constant te houden (namelijk het geleende bedrag gedeeld door het aantal maanden van de termijn). Het voordeel is dat de lener het kapitaal sneller aflost, waardoor hij minder interesten betaalt. Het nadeel is dat het bedrag van de maandelijkse aflossing hoger ligt.

Het omgekeerde is ook mogelijk, maar wordt zelden gedaan aangezien de aflossing dan trager gebeurt en de lener uiteindelijk meer interesten betaalt. Vroeger gebruikten jongeren deze formule om zo de evolutie van hun geïndexeerde loon te volgen.

KREDIET OP VASTE TERMIJN OF BULLETKREDIET

De lening op vaste termijn, ook wel bulletkrediet genoemd, behoort tot een andere productcategorie aangezien de lener maandelijks enkel de interesten betaalt (een constant bedrag dat gedurende de hele termijn berekend wordt op het volledige kapitaal), en het kapitaal in een keer terugbetaalt op de vervaldag.

Dit soort lening kan lopen over verschillende jaren, met meestal een maximum van 30 jaar (wettelijke termijn, maar die kan op aanvraag verlengd worden). Daarbij kan de lener kiezen voor een ‘vaste rente’ (dezelfde interest gedurende de hele looptijd) of ‘variabele rente’ (interest verandert ieder jaar, iedere 3 jaar, 5 jaar…). Een vaste rentevoet op een maximale termijn van tien of 15 jaar wordt wel aanbevolen.

Hoewel deze formule sterk wordt afgeraden voor de aankoop van een gezinswoning, kan het wel een krachtige hefboom vormen voor de aankoop van een tweede verblijf of een vastgoedinvestering (voor verhuur) zonder jaren te moeten wachten. Experten raden deze formule zelfs aan voor multi-eigenaars die vooral interesse hebben in de interestaftrek, en voor oudere mensen met een groot vermogen die op termijn de belastbare basis van hun erfenis willen laten dalen.

Dit krediet op vaste termijn wordt echter enkel verleend aan personen die over voldoende middelen (zullen) beschikken om het kapitaal af te lossen op de vervaldag. Die terugbetaling kan inderdaad gebeuren door het goed te verkopen, maar dat is normaal niet de bedoeling van de kopers.

Voor de aflossing van het kapitaal wordt bijvoorbeeld gedacht aan een donatie die werd afgesproken in een familiale overeenkomst, een erfenis of de verkoop van een ander gebouw. Nog vaker gaat het ofwel over een pensioenverzekering waarvan de lener exact weet wanneer die wordt uitbetaald (dan spreken we van een ‘tak 21’ of ‘krediet met kapitaalopbouw’), ofwel over een gemengde levensverzekering, een groepsverzekering (voor werknemers) of een IPT (Individuele Pensioentoezegging voor bedrijfsleiders) waarbij hij kan anticiperen op het gebruik. Dat heeft twee voordelen: fiscaal omdat het kapitaal quasi bruto wordt betaald, en ideologisch, aangezien een verzekering in de eerste plaats bedoeld is als pensioenaanvulling en de vastgoedinvestering huurinkomsten opbrengt. Kleine kanttekening bij de uitbetaling van een levensverzekering: indien de lener jonger is dan 40 jaar, dan is er een lange looptijd eer de pensioenleeftijd wordt bereikt, wat wel meer aan interesten zal kosten. Bovendien zijn de rentevoeten bij kredieten op vaste termijn iets hoger dan bij een krediet met constante maandelijkse aflossingen, omdat het risico voor de kredietverstrekker groter is. Bijvoorbeeld: 500.000 euro lenen met een vaste rentevoet op 10 of 15 jaar (tussen de 1% en 2%) kost tussen de 625 en 835 euro per maand met een krediet op vaste termijn.

Een andere manier om het kapitaal op te bouwen tegen het einde van de lening is de combinatie met tak 23-producten (spaarproducten uitgebracht door verzekeringsmaatschappijen, fondsen bestaande uit verschillende verhoudingen aan aandelen en obligaties), voorgesteld door de kredietinstelling. Dat noemen we een krediet met ‘investeringsopbouw’ van het kapitaal of een ‘beleggingshypotheek’. Gelijktijdig met de terugbetaling van de interesten, wordt de aankoop van het tak 23-product terugbetaald.

Dat is fiscaal gezien een erg interessant product (zonder opgelegd rendement), maar risicovoller (de terugbetaling is gebaseerd op de evolutie van de waarde in tijd). Het is voorbehouden voor mensen met kennis van de werking van de beurs, en die beschikken over een zeker vermogen om het hoofd te kunnen bieden aan een eventuele beurskrach.

 

LOMBARDKREDIET

Het lombardkrediet is een ruimere vorm van een krediet op vaste termijn die niet steunt op de toekomstige beschikbaarheid van kapitaal, maar waarbij de koper zijn effectenportefeuille (aandelen, obligaties, bevek, gemeenschappelijke beleggingsfondsen) als hefboom gebruikt. De naam verwijst naar een streek in Noord-Italië, waar handelaars deze vorm van lening verzekerd door de verpanding van activa al in de Middeleeuwen gebruikten. Het bedrag van de lening is rechtstreeks gekoppeld aan de waarde van de portefeuille die in pand wordt gegeven. De lener kan dit krediet dus enkel aangaan als hij over een effectenportefeuille beschikt, en enkel bij de instelling waar de effectenrekening wordt beheerd.

GEMENGDE KREDIETEN

Een laatste oplossing: in plaats van zich te beperken tot één kredietformule, kan de lener gaan … mengen, dat wil zeggen, zijn lening onderverdelen in een deel met variabele en een deel met vaste rente, of zelfs een deel afbetalen in constante mensualiteiten en een ander deel op vaste termijn.

 

 

Het laatste nieuws over Investeren

Investeren
Assistentiewoningen: Zonder zorgen de toekomst tegemoet
Wij stellen u graag comfortabele appartementen voor, aangepast met de…
Investeren
Canal Wharf fase 2 – 15 juni 2021: de lancering is gestart !
Wonen in een nieuwe, hoogwaardige flat in het hart van Brussel…
Investeren
DOSSIER: Een gezamenlijke aankoop – 4 scenario’s
Daar waar de aankoop van vastgoed in het verleden eerder…
Investeren
DOSSIER: Welk woonkrediet kiezen?
Op vlak van woonkredieten zijn Belgen altijd al … erg…
Geïnteresseerd?

Contact