DOSSIER : Quelle formule hypothécaire choisir ?

DOSSIER : Quelle formule hypothécaire choisir ?

En matière de crédits hypothécaires, les Belges ont toujours été très… mono-produit, ne jurant que par le traditionnel 20 ans fixe. Et c’est encore « pire » depuis que les taux d’intérêt sont aussi ridiculement bas. Il existe pourtant une foule de formules qui peuvent être utilisées pour faire un investissement immobilier, dans le but d’habiter soi-même son bien, d’acheter une seconde résidence ou d’investir dans des briques. Coup d’œil sur le panel proposé aux candidats-emprunteurs.

TAUX FIXES CLASSIQUES

Le taux fixe, comme son nom l’indique, fixe le taux de remboursement jusqu’à l’échéance du crédit. C’est la sécurité et la simplicité par excellence puisque la formule offre, pour une longue durée déterminée, l’assurance du montant à rembourser mensuellement (capital et intérêts). C’est le prototype de la formule « bon père de famille », sans risque et sans surprise, qui protège l’emprunteur quand les taux montent, sans l’empêcher de trouver une parade – renégociation ou rachat du contrat – s’ils viennent à baisser de manière importante.

Dans un contexte de taux historiquement bas, le taux fixe est la formule plébiscitée par plus de neuf emprunteurs sur dix. D’autant qu’en Belgique – c’est une de ses spécificités –, on peut fixer son taux à très long terme. Alors qu’ailleurs en Europe, et très certainement dans les pays du sud, les taux fixes sont envisagés sur de courtes périodes (3 ans, 5 ans), chez nous, on peut fixer un taux sur 10 ans, 15 ans, 20 ans, 25 ans. Tout en gardant des taux avantageux.

Ce qui ne veut pas dire qu’il est intéressant d’allonger cette durée outre mesure. En effet, plus la durée d’un crédit est longue, plus le montant du remboursement est faible, mais plus celui des intérêts est important. Or, il faut savoir que statistiquement parlant, près de 50% des emprunteurs ne vont pas jusqu’au terme de leur emprunt, soit parce qu’ils se séparent, déménagent dans une autre ville ou un autre pays, rachètent plus grand ou plus petit, reprennent la maison de leurs parents, etc.

TAUX FIXES À LA CARTE

Les formules fixes ne se déclinent pas seulement en chiffres ronds. S’il le désire, un amateur peut aussi bien opter pour un 18 ans fixe, par exemple, ou un 19 ans fixe. Ceci pour s’accorder à une date qui lui est personnelle (âge de la pension, entrée du premier enfant dans de plus coûteuses études universitaires…). Encore faut-il, bien sûr, que les organismes de prêt soient d’accord.

TAUX VARIABLES TRADITIONNELS

Le principe de la variabilité est simple: l’emprunteur s’engage sur un taux fixe mais pendant une plus courte durée (1, 3, 5 ou 10 ans, par exemple), et accepte qu’au terme de ce délai, on revoie son taux sur base d’indices publiés au Moniteur (liés aux certificats de trésorerie et aux différents OLO). Si ceux-ci sont plus bas, le taux est revu à la baisse, s’ils sont plus hauts, il est… augmenté.

Si l’emprunteur prend un risque, le législateur s’est arrangé pour qu’il soit limité, mais aussi partagé avec l’organisme de crédit, en imaginant divers garde-fous empêchant les taux de grimper démesurément si les taux du marché devaient s’affoler, tout en profitant d’une baisse s’ils devaient reculer. Il impose en effet aux organismes de prêt de fixer des seuils au-delà desquels le taux n’augmentera pas ou ne baissera pas, quelle que soit leur évolution sur le marché du crédit hypothécaire. Ces seuils sont appelés « cap » à la hausse, et « floor » à la baisse. Ainsi, un quinquennal (modifiable tous les 5 ans) proposé initialement à du 3,10 % (exemple tout à fait théorique, complètement hors de la réalité actuelle des taux) avec un cap +2 et un floor -2 signifie qu’il ne dépassera jamais les 5,10% et ne descendra pas en-deçà de 1,10%. De plus, un taux variable ne peut légalement que doubler. Si le taux initial est de 1,20%, le pire taux que l’emprunteur pourra obtenir pendant toute la durée du crédit sera de 2,40%. Ce qui n’empêche pas de devoir regarder attentivement les tableaux d’amortissement réalisés par l’organisme de prêt pour s’assurer que, malgré une hausse maximum des taux, le remboursement reste tenable par rapport aux revenus.

L’intérêt de la variabilité est qu’elle permet aux emprunteurs de tenir compte de leur réalité (situation familiale, professionnelle…) et de celle du marché immobilier. Ou de répondre à des cas de figure tout à fait particuliers comme celui d’acheter un bien pour cinq ans, par exemple, mais d’étaler le remboursement sur plus de cinq ans.

Car, sauf exception, les taux variables sont à un meilleur tarif que les taux fixes. Opter pour un taux variable est donc une bonne tactique lorsqu’on veut bénéficier d’un taux bas au début du crédit. On a vu, par le passé, des différentiels entre un annuel et un 20 ans fixe atteindre 1% ! Mais parfois, le différentiel est trop faible pour valoir le risque, comme c’est le cas actuellement.

A noter que pour des durées inférieures ou égales à cinq ans, on parle de taux variables. Pour des durées supérieures, et certainement à partir de dix ans, on parle de taux semi-variables ou semi-fixes.

TAUX VARIABLES SUR MESURE

Si la variabilité se présente généralement en formats annuel (1-1-1), triennal (3-3-3), quinquennal (5-5-5) ou décennal (10-5-5), d’autres formules sont envisageables : des 13-7, des 7-5-5, etc. C’était le cas quand les taux étaient hauts, cette souplesse permettant de servir les intérêts de tous, aussi bien ceux d’un jeune ménage (remboursement faible au départ, plus conséquent ensuite), qu’un célibataire d’une cinquantaine d’années (remboursement élevé les premières années lui permettant de lever le pied ensuite).

Avec ceci que quelle que soit la variabilité, classique ou sur mesure, à chaque échéance, les emprunteurs peuvent demander un changement de formule. Dans le cas d’un quinquennal, ils peuvent, par exemple, prendre un supplément de 10 ou 15 ans fixe si les taux sont toujours bas ou une position d’attente sur un an (5-1-1…) s’ils sont hauts.

FORMULE ACCORDEON

La formule consiste, dans le cas d’un taux variable, à répercuter les éventuelles hausses ou baisses des taux non pas sur les mensualités, qui restent constantes, mais sur la durée totale du prêt qui peut être allongée ou diminuée. Une solution pour maintenir des mensualités acceptables pour l’emprunteur. Avec néanmoins une prolongation maximum de généralement cinq ans ou 20% de la durée initiale.

Cette formule accordéon est surtout prisée dans le cadre de crédit annuel. C’est en effet (normalement) le taux le plus bas du marché. En le prenant, l’emprunteur s’assure de bénéficier de la plus faible mensualité et de la garder puisque les conséquences des mouvements haussiers ou baissiers impacteront la durée du prêt, sans choc de budget.

La formule est, par ailleurs, bien plus intéressante qu’un taux fixe sur 25 ou 30 ans dans lequel c’est essentiellement l’intérêt que l’on paye.

AMORTISSEMENT CONSTANT DU CAPITAL

Fixes ou variables, l’énorme majorité des emprunts est basée sur une mensualité constante. En d’autres mots, l’emprunteur verse le même montant à chaque échéance. A l’intérieur, par contre, les deux composantes, intérêt d’une part, amortissement du capital d’autre part, évoluent. En effet, pour s’assurer de récupérer leurs intérêts, les banques se servent en premier lieu, l’amortissement du capital ne montant en puissance qu’ensuite. Mais rien n’empêche un emprunteur de proposer de rembourser le capital de manière constante (soit le montant emprunté divisé par le nombre de mois que dure l’emprunt). L’avantage, c’est que comme on amortit plus vite, on paye moins d’intérêt. L’inconvénient, c’est que la mensualité est plus forte.

L’inverse est également possible, mais rarement utilisé puisque si l’amortissement est plus lent, on paye au final plus d’intérêt. Une formule utilisée dans le passé par des jeunes afin de suivre l’évolution de leur salaire indexé.

CRÉDIT À TERME FIXE OU CREDIT « BULLET »

Avec le crédit à terme fixe, qu’on appelle aussi crédit « bullet », on passe dans une autre catégorie de produits puisque l’emprunteur ne rembourse que les intérêts mensuels (à charge constante car calculés pendant toute la durée du prêt sur l’entièreté du capital), le capital étant remboursé en une seule fois à l’échéance.

Ce type d’emprunt peut courir sur plusieurs années, avec généralement un maximum de 30 ans (durée légale, mais qui peut être prolongée sur demande). Il peut être envisagé en formule « taux fixe » (même intérêt pendant toute la durée du prêt) ou variable (intérêt évoluant tous les ans, tous les trois ans, tous les cinq ans…). Il est toutefois davantage préconisé en taux fixes sur une durée de maximum dix ou 15 ans.

Si la formule est fortement déconseillée pour l’acquisition du domicile familial, elle peut être un levier très performant dans l’achat d’une seconde résidence ou dans un investissement immobilier (bien à mettre en location) sans devoir attendre des années. Les professionnels l’encouragent même pour les multipropriétaires qui visent avant tout la déductibilité des intérêts, comme pour les personnes âgées qui ont un gros patrimoine et qui veulent à terme diminuer la base taxable de la succession.

Ce crédit à terme fixe n’est toutefois accordé qu’aux personnes qui ont ou auront les moyens de rembourser le capital au terme du contrat. Le remboursement peut, il est vrai, se faire par la revente du bien, mais là n’est normalement pas l’objectif des acquéreurs.

Pour effectuer le remboursement, on pense, par exemple, à une donation convenue dans le cadre d’un arrangement familial, à un héritage ou à la vente d’un autre immeuble. Plus couramment, il s’agit soit d’une assurance pension dont on sait quand, exactement, elle sera versée (on parle alors de « branche 21 » ou de « crédit avec reconstitution du capital »), soit d’un contrat d’assurance-vie mixte, d’une assurance groupe (pour des employés) ou d’un EIP (Engagement Individuel de Pension pour dirigeant d’entreprise) dont on peut anticiper l’usage. Avec deux avantages : fiscal, puisque le capital est payé quasiment en brut, et idéologique, l’objectif premier de l’assurance d’être un complément de pension étant rencontré, puisque l’investissement immobilier rapporte des loyers. Seul bémol dans le cas du payement d’une assurance-vie, si l’emprunteur a moins de 40 ans, la durée du crédit risque d’être très longue avant d’atteindre l’âge de la pension, ce qui coûtera davantage en intérêts. D’autant que les taux pratiqués dans le cadre d’un crédit à terme fixe sont légèrement plus élevés que ceux pratiqués dans le cadre d’un crédit par mensualité constante, le risque pour le prêteur étant plus grand. A titre d’exemple, emprunter 500 000 euros à taux fixe 10 ans ou 15 ans (soit entre 1,5 et 2 %) coûte, dans le cadre d’un crédit à terme fixe, entre 625 et 835 euros d’intérêts par mois.

Autre manière de reconstituer le capital au terme de l’emprunt : se baser sur des produits de la branche 23 (produits d’épargne émis par les compagnies d’assurances, fonds constitués à dose variable d’actions et d’obligations) proposés par l’organisme de prêt. Ce qu’on appelle un crédit avec « reconstitution-investissement » du capital ou une « hypothèque-investissement ». En même temps que l’on rembourse les intérêts, on rembourse l’achat du produit de la branche 23.

C’est un produit fiscalement très intéressant (le rendement n’est pas imposé) mais plus risqué (le remboursement est basé sur l’évolution des valeurs dans le temps), destiné à des personnes qui sont déjà informées de la façon dont la Bourse fonctionne et qui ont derrière eux un patrimoine qui leur permet d’assumer un éventuel krach boursier.

CREDIT LOMBARD

Il s’agit d’une forme élargie du crédit à terme fixe puisque plutôt que de tabler sur la disponibilité future d’un capital, l’acquéreur utilise son portefeuille-titres (actions, obligations, Sicav, fonds communs de placement…) comme levier. Son nom « crédit lombard » rappelle que ce prêt garanti par le nantissement d’actifs était pratiqué dès le Moyen-Âge par les marchands du Nord de l’Italie. Le montant du crédit est directement lié à la valeur du portefeuille donné en gage. On ne l’obtient donc que si l’on a un portefeuille-titres, et seulement auprès de l’organisme où le compte titre est géré.

CREDITS MIXTES

Dernière solution : plutôt que de rester enfermé dans un seul crédit, l’emprunteur peut… panacher, c’est-à-dire saucissonner son emprunt en prenant une partie en fixe, l’autre en variable, voire une partie en mensualité constante et une autre en terme fixe.