“Je kan momenteel met relatief beperkte eigen middelen  al investeren in vastgoed” van Kim Ruysen

“Je kan momenteel met relatief beperkte eigen middelen  al investeren in vastgoed” Kim Ruysen

Overweegt u om te investeren in vastgoed, maar weet u niet goed waar te beginnen? Dit interview met Kim Ruysen, vastgoedexpert, is een goede start.

“De modale Belg is nog altijd bang van aandelen”, verklaart Kim Ruysen de aanhoudende voorliefde voor vastgoed in ons land, “en dat is zo gek nog niet. Bakstenen zijn immers tastbaar. Als je een appartement koopt, kan je dat ook echt zien en ermee doen wat je wilt. Dat geeft een gevoel van veiligheid. Bovendien kan je het geld dat je in vastgoed hebt gestopt snel weer vrijmaken. In principe kan je een vastgoed in drie à vier maanden verkopen als je geld moet vrijmaken. Anderzijds surfen veel investeerders momenteel mee op de golf van lage intrestvoeten. Je kan momenteel met relatief beperkte eigen middelen al investeren in vastgoed. Tot slot zijn er ook heel wat mensen die investeren in vastgoed via een vruchtgebruikconstructie om de erfenis voor hun kinderen of kleinkinderen te optimaliseren. Ze kopen dan een appartement dat ze zelf bewonen of verhuren, maar de eigendom gaat al naar de kinderen zodat die een niet te onderschatten belastingvoordeel genieten.

Door de lage rentes zijn de vastgoedprijzen gestegen. Is het nog interessant om te investeren in vastgoed?

“Het klopt dat het erg moeilijk is geworden om goede investeringen te vinden in traditioneel dure wijken, zoals bijvoorbeeld op de Louizalaan in Brussel of de Europese wijk. Investeerders zijn dan ook minder happig op vastgoed in deze wijken, omdat ze weten dat het wel goed zijn waarde zal behouden maar geen meerwaarde zal opleveren. Bovendien liggen de huurprijzen in deze wijken zo hoog, dat het risico op leegstand reëel is.”

“Wat ik aanraad en waar ik zelf ook naar op zoek ga, zijn opkomende buurten waar de kans op meerwaarde veel groter is, zoals de Vaartkom in Leuven of het Canal Wharf project aan het kanaal in Brussel tegenover Tour&Taxis. Die laatste buurt was tien jaar geleden nog behoorlijk verloederd. Nu zie je daar het ene na het andere residentiële project opkomen. Dat is een volledig nieuwe wijk. De mensen die daar nu investeren, zijn veel minder geïnteresseerd in het onmiddellijke rendement. Zij kijken eerder naar de meerwaarde op langere termijn.”

Wat is het verschil tussen rendement en meerwaarde?

“De klassieke investeerder kijkt enkel naar het rendement. Hij heeft niet veel oog voor de locatie van een vastgoed, maar wil enkel wat een vastgoed hem jaarlijks zal opbrengen. Dat rendement komt hij te weten door het verschil te berekenen tussen de huurprijs en de aankoopprijs. Mensen die inzetten op de meerwaarde, kopen een vastgoed met de intentie om het binnen X aantal jaren opnieuw te verkopen voor een hogere prijs. Of ze het appartement intussen verhuren voor 900 euro of voor 1.000 euro, dat vinden ze minder belangrijk. We zien tegenwoordig steeds vaker dat investeerders minder hard het onderste uit de kan trachten te halen op het vlak van rendement. Ik kan ze geen ongelijk geven. Door een realistische huurprijs te hanteren, zijn ze er immers zeker van dat de huurder zo lang mogelijk gaat blijven en zo min mogelijk hinder zal veroorzaken. Leg je de huurprijs aan de hoge kant, dan riskeer je om de twee jaar drie à vier maanden leegstand in je vastgoed. En dan is je rendement in een keer de deur uit.”

Wat zijn de belangrijkste tips voor startende vastgoedinvesteerders?

“De locatie! Ik zorg er altijd voor dat ik op een locatie zit waar de bevolkingstoename positief is. In steden als Brussel, Mechelen en Antwerpen zie je de bevolking nog altijd stijgen. Een tweede tip voor starters is huurbeheer. Huurbeheer is een firma die al het werk voor jou gaat overnemen: ze zoeken de huurders, doen de plaatsbeschrijving, innen het huurgeld en schakelen een klusjesdienst in. Het geeft startende investeerders broodnodige ondersteuning, zodat ze niet meteen in het diepe moeten springen. We zien trouwens ook veel ervaren investeerders gebruikmaken van een beheerdienst. Als jij vier of vijf panden bezit, heb je immers niet genoeg tijd om die allemaal zelf te beheren. Ten derde is het belangrijk de juiste overwegingen te maken als men kiest tussen bestaand vastgoed en nieuwbouw. In theorie vallen er inderdaad zeer mooie rendementen te genereren op bestaand vastgoed. Maar in de praktijk botst men meer dan eens op verborgen gebreken die al het rendement doen kelderen. Dat gebeurt zelden bij nieuwbouw. Mijn laatste en misschien wel belangrijkste tip voor startende investeerders is altijd uit te gaan van het worst case scenario in plaats van het best case scenario. Hou bijvoorbeeld rekening met een maand leegstand per jaar, met de onroerende voorheffing, de verzekeringen … Valt het dan allemaal beter mee dan verwacht, wat meestal het geval is, dan hou je extra budget over.”