Comment la démographie influence l’immobilier bruxellois

Comment la démographie influence l’immobilier bruxellois

Investir à Bruxelles ? La localisation est le premier critère à prendre en compte. Mais derrière cette généralité, le critère démographique résonne avec une importance croissante.

La démographie galope à Bruxelles et pèse sur la demande de logements. Une opportunité pour les investisseurs immobiliers ? Encore faut-il savoir où investir. Quels sont les quartiers voués à se développer ? Quels sont ceux qu’il vaut mieux éviter ? Où se concentrent les expatriés ? Sont-ils une cible intéressante ? Quelques pistes pour mieux s’y retrouver.

En matière d’immobilier résidentiel, « il y a trois critères à prendre en compte : la localisation, la localisation et la localisation », plaisante un agent spécialisé. Derrière cette évidence se cache une autre réalité qui pèse lourd sur le marché : celle de la démographie. Certaines communes, certains quartiers ont une densité qui frise la saturation, d’autres conservent de l’espace et donc du potentiel.

Différents lieux se gentrifient aussi (comprenez : s’embourgeoisent) en attirant certains profils comme les expatriés européens (réputés avoir des moyens plus importants), les jeunes couples issus de la classe moyenne (avec zéro ou un enfant), les millenials qui se réapproprient la ville et sont friands de mobilité douce et d’espaces verts…

Ce qui est sûr, c’est que la population bruxelloise croit plus rapidement que celle des autres régions – + 0,6 % en moyenne par an d’ici 2040 soit plus de 66.000 habitants chaque année, contre 0,4 % en Flandre et en Wallonie – et, surtout, que la Région connaît un taux élevé de renouvellement de sa population. Selon une étude de l’IBSA (l’Institut bruxellois de statistiques et d’analyse) parue en octobre, un Bruxellois sur quatre habite le territoire des 19 communes depuis moins de 5 ans !

Ces nouveaux habitants sont souvent des trentenaires venus s’établir dans la capitale en provenance de la province, de l’étranger… ou après avoir quitté le foyer parental. Une tendance qui explique le succès plus élevé à Bruxelles des petites unités de type studio ou appartement à une chambre. Et en plus, tous ces gens bougent régulièrement : la moitié des Bruxellois habitent dans leur quartier depuis moins de six ans, selon l’IBSA.

L’attrait des institutions internationales

Pour esquisser ce que sera le futur de la Région bruxelloise sur le plan immobilier, il faut commencer par jeter un œil sur le passé. Certains quartiers prisés comme les Etangs d’Ixelles, le Châtelain ou Schuman sont des valeurs sûres depuis une ou plusieurs décennies et il n’y a pas de raison que cela change ! D’autres, comme Forest, Saint-Gilles ou encore Dansaert et Sainte-Catherine ont pris de la valeur et de l’intérêt dernièrement, notamment grâce à l’arrivée d’enseignes commerciales renommées… et de résidents néerlandophones, de plus en plus nombreux à venir s’installer à Bruxelles.

Au fil des ans, ces communes et quartiers principalement situés dans les zones centre et sud de Bruxelles ont développé des atouts qui attirent les habitants belges et étrangers : un cadre de vie agréable, la présence des transports en commun, de commerces et services divers, la proximité d’écoles (le nord connaît toujours une pénurie d’établissements scolaires même si elle est en train de se résorber), etc. Parfois, c’est la présence d’institutions étrangères qui contribue au succès.

Selon l’IBSA, l’existence à Beaulieu d’une école japonaise explique le choix résidentiel des Nippons pour le sud-est de Bruxelles, en particulier pour le nord de Watermael-Boitsfort et Auderghem. Autre exemple évident : les institutions européennes sont un véritable aimant pour les ressortissants de l’UE. Plus de la moitié des habitants du quartier européen étaient des nouveaux Bruxellois en 2016, c’est-à-dire des gens nés ou ayant intégré la Région… dans l’année, analyse l’Institut.

Jeunes trentenaires et locataires

On observe de manière plus globale que les nouveaux habitants de la capitale s’installent principalement dans le Pentagone et à l’est de la première couronne, à proximité de fonctions spécifiques : travailleurs internationaux à Ixelles et Etterbeek, étudiants à proximité de l’ULB et de la VUB, précise l’IBSA. Ces zones, tout comme celles du sud, rencontrent aussi du succès auprès des ressortissants de l’Europe des 15, très nombreux dans des quartiers comme le Châtelain, Louise, Brugmann, le Vivier d’Oie ou encore les Etangs d’Ixelles (Monitoring des quartiers 2016). C’est là que l’on retrouve majoritairement les Français, qui constituent la première communauté étrangère à Bruxelles (15,2% de la population immigrée en 2017, selon Statbel).

Bien qu’ils ne connaissent pas forcément les augmentations de population les plus importantes, ces endroits offrent aux investisseurs l’assurance d’une vraie demande immobilière. De plus, les nouveaux résidents ont pour beaucoup entre 25 et 35 ans et sont principalement des isolés ou des couples sans enfant. Un public-cible idéal pour les logements en location, d’autant que l’âge du premier achat immobilier a tendance à être de plus en plus retardé.

L’impact sur les quartiers voisins

Comme ces quartiers sont très demandés mais que l’offre reste limitée, la pression immobilière y est accrue et les prix grimpent plus vite qu’ailleurs. Du coup, des habitants de ces zones et des nouveaux venus se replient volontiers sur des quartiers voisins un peu moins bien cotés mais offrant des prix plus abordables… et, en toute logique, des rendements potentiellement plus intéressants. Les investisseurs ont donc tout intérêt à miser sur les alentours des quartiers les plus attractifs.

Il y a cinq ans, la place de Londres à Ixelles était par exemple peu engageante mais, grâce à son excellente situation entre des quartiers dynamiques comme Schuman et la Porte de Namur, elle a attiré une nouvelle population et s’est métamorphosée. C’est devenu une place très agréable et vivante, où les immeubles ont été rénovés et ont pris de la valeur. Flagey, La Chasse ou encore le bas de Saint-Gilles présentent aussi une belle marge de progression, tout comme le quartier de Matonge pourrait se transformer… à plus long terme.

Un attrait nouveau pour le centre

Délaissé lui aussi pendant plusieurs décennies, le centre historique de Bruxelles a aujourd’hui tendance à se gentrifier et devient plus attractif pour les investisseurs. Une fois tous les aménagements du piétonnier terminés, ce quartier devrait devenir très attrayant pour les habitants. On voit s’y développer des projets de luxe et beaucoup de gens aisés, Belges et étrangers, ont acheté là récemment ou sont intéressés à y vivre. Ce retour vers le centre correspond à un changement des mentalités, à une volonté d’être au plus près de tout sans devoir prendre la voiture.

Selon les Projections démographiques bruxelloises 2015-2025, Bruxelles-ville devrait connaître l’une des croissances démographiques les plus importantes (+14%) des 19 communes durant cette période. L’ouest et le nord de la Région sont aussi soumis à une croissance démographique importante et proportionnellement plus marquée encore que dans le centre et le sud-est, où se trouvent beaucoup des communes les plus prisées. Ces territoires ont aussi la particularité de rassembler encore pas mal de terrains constructibles ou à revitaliser, raison pour laquelle les projets immobiliers s’y bousculent – notamment autour du canal, une zone pleine d’avenir vu sa localisation à deux pas du centre-ville.

Le nord et l’ouest, à garder à l’œil

Contrairement au centre et au sud-est de Bruxelles, le nord et l’ouest comptent aussi moins d’écoles internationales, grandes institutions et autres pôles d’attractivité. Autant de raisons pour lesquelles certains quartiers de Molenbeek, autour de la Gare de l’Ouest, du Karreveld ou du Heysel, entre autres, ont attiré moins de nouveaux habitants ces dernières années. L’augmentation démographique y est donc surtout dopée par les naissances, statistiquement plus nombreuses dans les familles issues de l’immigration, et des installations pour raisons économiques.

Selon une note de synthèse du BSI (Brussels Studies Institute) sur le logement à Bruxelles, le « croissant pauvre » (quartiers défavorisés situés en première couronne nord et ouest autour du centre-ville) continue en effet à accueillir les ménages repoussés de certaines zones par leur gentrification et les immigrés des pays les plus pauvres. C’est par exemple là qu’on retrouve le plus d’expatriés venus d’Afrique.

De véritables efforts sont cependant réalisés par les pouvoirs publics et quelques acteurs privés pour revitaliser ces quartiers et y développer davantage de mixité sociale. De plus, il y existe de belles opportunités pour les investisseurs grâce notamment aux prix d’achat plus attractifs. Récemment, un immeuble entier a été loué en moins d’un mois sur le territoire de Laeken, à des prix supérieurs à ceux attendus. Pourquoi ce succès ? Sans doute parce qu’il était assez unique dans le quartier et répondait aux besoins de jeunes travailleurs en quête d’une location de qualité… avant d’acheter.

Deux tendances à ne pas négliger

Hormis la croissance de la population et sa localisation, d’autres aspects démographiques méritent l’attention des investisseurs.

 1. La décohabitation retardée

C’est le terme utilisé pour décrire le fait que certains jeunes restent habiter plus longtemps chez leurs parents – souvent pour des raisons financières. La tendance se remarque plus souvent dans les quartiers défavorisés de la Région plutôt que dans les zones aisées, et elle influence inévitablement le marché car ces jeunes sont autant de locataires potentiels en moins sur le marché. Le BSI observe toutefois une « demande latente non négligeable de petits logements accessibles aux jeunes adultes » qui peut constituer une opportunité pour les investisseurs capables de proposer à la location ce type de biens.

 2. L’augmentation de la taille des ménages

Elle est passée de 2 à 2,15 personnes en vingt ans au sein de la Région et devrait, selon le Bureau du Plan, atteindre 2,28 personnes d’ici 2060. Ce phénomène à contre-courant des autres régions de Belgique s’explique notamment par la décohabitation retardée ou encore la plus forte fécondité des ménages issus de l’immigration (qui sont nombreux à Bruxelles). On peut aussi supposer que le développement des habitats groupés ou encore des colocations – même chez les gens plus âgés – y contribuent. Sur le long terme, cette (légère) augmentation de la taille des ménages pourrait influencer les besoins en logement et réorienter les investisseurs vers des biens un peu plus grands – de 1 à 2 chambres.