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Investir dans l’immobilier : cinq conseils pour bien démarrer

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Investir dans l’immobilier : cinq conseils pour bien démarrer

Alors que la Bourse tangue de tous côtés, l’attention se fixe à nouveau sur les investissements dans l’immobilier. Il peut s’agir d’une belle opération, qui génère un rendement régulier et une plus-value intéressante. Les conseils qui suivent augmenteront sensiblement vos chances de réussite.

  1. Calculez préalablement votre gain

Une étude récente indique qu’un Belge sur quatre pense que l’immobilier procure un rendement de 5 %. Un sur six en espère même 8 % ou plus. Ce n’est malheureusement pas réaliste. Le rendement réel se situe le plus souvent légèrement au-dessus de 3 %.

Certains agents immobiliers font cependant miroiter des chiffres beaucoup plus élevés. Il s’agit alors généralement du rendement brut. Ce qui ne vous aide pas vraiment. Ce que vous voulez connaître, c’est le montant net qu’il vous restera. Heureusement, vous pouvez tout à fait le calculer vous-même.

Pour ce faire, commencez par déduire du revenu locatif espéré les coûts annuels probables :

  • Entretien, rĂ©novations, inoccupation Ă©ventuelle entre deux locations, etc.
  • Assurances et prĂ©compte immobilier
  • Éventuels remboursements d’une hypothèque

Vous divisez ce montant net par l’investissement total et multipliez le rĂ©sultat par 100. C’est le rendement net. Vous avez par exemple investi 220 000 euros dans l’achat d’un appartement (en ce compris les frais de notaire, de rafraĂ®chissement et autres). Vous tablez sur un rendement locatif annuel de 10 200 euros et des frais annuels de 3000 euros. Le rendement net se monte donc Ă  3,27 % : (10 200 – 3000)/220 000 x 100 = 3,27.

  1. Fonds propres ou emprunt ?

Pour investir dans l’immobilier, vous avez évidemment besoin d’un budget conséquent. Heureusement, il n’est pas nécessaire d’économiser pendant des années avant de pouvoir faire un premier investissement de ce type. Au contraire même, compte tenu de la faiblesse actuelle des taux, un prêt hypothécaire peut se révéler très intéressant pour une partie de l’investissement ! C’est ce qu’on appelle l’effet de levier.

Il fonctionne comme suit : imaginons que vous vouliez acheter un appartement pour un prix total de 220 000 euros. Vous disposez d’une somme suffisante sur votre compte d’épargne, si bien que vous financez vous-même cet achat. Conformément à notre précédent calcul, il génère un rendement net annuel de 7200 euros, soit 3,27 %.

Et si vous n’investissiez que 50 000 euros sur fonds propres et empruntiez les 170 000 euros restants à un taux de 2 % ? Vous payez chaque année 3400 euros d’intérêt, si bien que votre rendement net passe de 7200 à 3800 euros. Par contre, vous obtenez ce rapport pour un investissement personnel de 50 000 euros seulement. Ce qui signifie que votre rendement est passé de 3,27 % à 7,6 %, il a donc plus que doublé !

Rien d’étonnant dès lors à ce que les investisseurs immobiliers les plus avisés se servent de cet effet de levier, même s’ils possèdent une somme suffisante sur leur compte d’épargne pour se passer d’un prêt.

  1. Investir dans l’immobilier, c’est investir dans un bon emplacement

La localisation est un critère extrêmement important lorsque vous vous mettez en quête d’un investissement immobilier, plus important encore que l’état ou le potentiel du bien. Les centres urbains et les communes en périphérie d’une ville sont plus attrayants pour les locataires qu’un beau logement éloigné de tout. Pour les locataires, les principaux critères liés à l’emplacement sont :

  • le parking
  • la proximitĂ© de magasins et de possibilitĂ©s de loisirs
  • la proximitĂ© de voies de communication ou de transports en commun
  • la proximitĂ© d’écoles dans le cas de logements familiaux

N’oubliez pas non plus de vérifier l’attrait de l’environnement immédiat ainsi que les investissements dans l’infrastructure. Vous pouvez aussi analyser l’évolution démographique du quartier. Une zone en développement peut en effet générer de superbes plus-values. Citons notamment celles qui ont été réalisées récemment à l’Eilandje à Anvers, ou celles que nous pourrons probablement bientôt observer dans le Vaartkom à Louvain.

  1. N’oubliez pas la loi

Tout futur bailleur a intérêt à connaître les lois sur les loyers et autres questions juridiques. Ne vous fiez en aucun cas aux baux standard que vous pouvez télécharger sur l’internet. Faites plutôt appel à un professionnel pour rédiger tous les documents locatifs ou au moins les relire.

  1. Investir dans l’immobilier, c’est investir du temps

Un placement dans l’immobilier est souvent assimilé à des revenus passifs, il n’en exige pas moins un investissement en temps, même s’il n’est pas énorme.

Chercher le meilleur emplacement et un immeuble qui convient, évaluer les candidats locataires, trouver des entrepreneurs abordables ou se retrousser les manches… tout cela prend du temps. Par contre, tout ce temps que vous aurez investi donnera des résultats tangibles au niveau de votre portefeuille, sans compter que vous serez aussi votre propre patron. Un sentiment que rien ne surpasse !

 

 

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