« Le marché actuel permet d’investir dans l’immobilier sans trop de fonds propres » par Kim Ruysen

« Le marché actuel permet d’investir dans l’immobilier sans trop de fonds propres » Kim Ruysen

Vous avez envie d’investir dans l’immobilier, mais vous ne savez pas trop par où commencer ? Kim Ruysen, expert immobilier, vous donne quelques bons conseils pour démarrer votre projet du bon pied.

Kim Ruysen explique l’indéfectible popularité de l’immobilier en Belgique : « Le Belge lambda entretient une certaine aversion pour les investissements en actions. Et ça peut se comprendre. La brique reste un élément extrêmement concret. Quand vous achetez un appartement, vous l’avez sous les yeux et pouvez en faire ce que vous voulez. Cette situation confère un certain sentiment de sécurité. L’immobilier vous permet également de libérer rapidement les fonds investis en cas de besoin. En théorie, un bien immobilier se vend en trois à quatre mois, si vous souhaitez dégager des liquidités. Et n’oublions pas que les taux d’intérêt sont particulièrement faibles à l’heure actuelle. Le marché d’aujourd’hui permet d’investir dans l’immobilier sans trop de fonds propres. Enfin, de nombreux candidats à l’investissement recourent à l’usufruit en vue d’optimiser l’héritage qu’ils réservent à leurs enfants ou à leurs petits-enfants. Ils décident alors d’occuper ou de louer un appartement dont leurs enfants sont propriétaires. De quoi bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables. »

Les taux exceptionnellement bas ont entraîné une hausse des prix de l’immobilier. Dans ce cas, investir dans l’immobilier reste-t-il aussi intéressant qu’autrefois ?

« Il faut avouer que les bons investissements se font rares au sein de quartiers traditionnellement prisés, comme l’avenue Louise ou le quartier européen de Bruxelles. Résultat : les investisseurs se détournent des biens disponibles dans ces régions, car ils savent que ces propriétés conserveront leur valeur, mais n’apporteront aucune plus-value. Notons également que les loyers extrêmement élevés de ces quartiers risquent fort de dissuader les candidats à la location.

Je recommande et recherche plutôt des quartiers émergents et renfermant une plus-value potentielle nettement plus intéressante, comme le Vaartkom à Louvain ou le projet Canal Wharf, implanté sur les rives du canal bordant le site de Tour & Taxis. Cette zone de Bruxelles faisait encore grise mine il y a une dizaine d’années. Aujourd’hui, elle accueille de nombreux projets résidentiels. C’est un tout autre quartier. Les candidats qui souhaitent y investir sont nettement moins intéressés par le rendement immédiat. Ils cherchent plutôt une plus-value à long terme. »

Quelle est la différence entre le rendement et une plus-value ?

« L’investisseur traditionnel s’intéresse uniquement au rendement. Il n’accorde pas beaucoup d’importance à l’emplacement d’un bien et recherche uniquement une propriété dont il pourra retirer des bénéfices chaque année. Un rendement qu’il estimera en calculant la différence entre le loyer et le prix d’achat. Les candidats qui misent sur une plus-value choisissent quant à eux d’acheter un bien dans l’intention de le revendre à un prix plus élevé X années plus tard. Qu’ils en retirent 900 ou 1000 euros par mois durant cette période leur importe peu. À l’heure actuelle, les investisseurs affichent moins cette propension à rechercher le rendement maximum. Et je peux comprendre pourquoi. Proposer un loyer plus réaliste, c’est avoir la garantie que votre locataire restera plus longtemps et vous causera moins de problèmes. Opter pour un loyer plus élevé, c’est risquer de rester avec un appartement vide durant trois à quatre mois sur les bras tous les deux ans. Une situation qui nuira à votre rendement. »

Quels conseils donneriez-vous aux investisseurs débutants ?

« Un mot clé : l’emplacement ! Je sélectionne toujours des quartiers dont la croissance démographique est dans le vert. Bruxelles, Malines et Anvers connaissent une croissance démographique continue. Ma deuxième astuce : recourez à la gestion locative. Les agences de gestion locative se chargeront de tout pour vous : la recherche de locataires, l’état des lieux, la perception du loyer et l’appel aux services d’entretien. Elles fournissent une aide précieuse aux investisseurs débutants en les accompagnant dans cette nouvelle aventure, mais elles séduisent également les investisseurs aguerris. En effet, il n’est pas simple de gérer seul quatre à cinq biens immobiliers. Autre conseil : posez-vous les bonnes questions au moment de choisir un bien existant ou une nouvelle construction. Sur papier, les propriétés existantes affichent un excellent rendement. Mais dans les faits, on découvre souvent des vices cachés tout à fait nuisibles au rendement de l’habitation. Un problème que l’on rencontre rarement dans le cas d’une construction neuve. Mon dernier conseil, et sans doute le plus important, est de toujours se baser sur le pire scénario envisageable et non sur le meilleur. Prenez différents éléments en compte dans votre calcul, comme un mois d’inoccupation par an, le précompte immobilier, les assurances, etc. Si les choses se déroulent mieux que prévu, ce qui est souvent le cas, il vous restera un petit extra financier. »